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連結:
https://news.housefun.com.tw/news/article/407882215071.html
內文:
秘密藏在公設比 Sway踢爆黑心建商公式
好房網News記者黃靖惠/綜合報導
建商偷公設牟利已不是頭一遭,甚至將公設比越拉越高,就有房產名家Sway揭露,建商的
高公設獲益公式,舉例一棟總坪數2000坪建築,單坪價格50萬,總銷金額10億元,而建商
公設比拉高5%,就形同多賺100坪,也就是5000萬元,更直指「公設比的高低取決於建商
良心,消費者買高公設卻用不到,形同花錢買廢墟」。
一般高公設建案以四種話術銷售,他指出,建商可能壓低房屋單價,卻拉高公設比,藉此
填回房屋總價,或者是利用高公設比、增加可售面積,總價也會跟著提高。
房產名家Sway。圖/好房網TV房產名家Sway。圖/好房網TV
建商推出高公設建案到底可以獲利多少?Sway舉例,假使總銷坪數有2000坪,單坪價格50
萬,總銷金額10億元,而建商只要公設比拉高5%,就形同多賺100坪,也就是5000萬元。
所以他建議,建商可能推健身房、游泳池、三溫暖等公設,但不見得適合每一個人,所以
要選擇最適合自己的才是好公設。 另外,一般被認為是公設之一的游泳池,也不一定算
公設,舉帝寶泳池為例,Sway表示,民眾要先了解游泳池設在哪,才知道算不算公設比,
依照規定要有計入坪數、頂層有加蓋才算公設,如果都沒有納入,只能算是公共設施。
他更直指,先前遠雄建設旗下建案廣告刊載健身房、會議室、會客區等公共空間,竟然是
「自行車及機車停車區」、「機電設備空間」、「店鋪」,直到消費者交屋後,全都不能
合法使用廣告所指公共空間,這種偷公設行為被開罰250萬。
他表示,建商廣告公設不一定是真公設,因為有可能挪用其他公共空間,再改成公設,一
旦被揭發將面臨被拆除命運,比如板橋江翠有建案大廳不符規定,最後周邊四面牆拆除,
成為公共空間,讓別人隨意進入吃便當。
公設比獲益公式。圖/好房網TV
心得:
其實 每坪單價用實坪算 即可
也就是 各種文件、實登、廣告上 強制規定只能用實坪單價
再用虛坪計算的都算違法 只是更改為明確標示 不需大改整個地政系統
例如:目前都用虛坪(含公設)下去算
你以為每坪買到30萬 其實是45萬(1/3公設)
每坪30萬 含公設共30坪 總價 30*30 = 900萬
扣掉1/3公設 實坪20坪 實坪每坪單價 900 / 20 = 45萬
虛坪制有一部分就是用來美化數字、誤導用的
並非所有人都會去考慮到實坪單價
還要購買人仔細去看實際室內坪數
何不一開始就計算清楚且明顯標示
至於為何要企圖誤導 就是這種不對稱資訊用慣了
多少會有上下其手的空間 捨不得放掉
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為何炒房容易? 因為都用假象蒙騙!!
1."假的"虛坪制 :公設坪也要你用實居坪的價格買
2."假的"持有稅基:公告價只約實價的1/5 多房繳稅輕鬆 囤房容易
一切假象都是誤導而已 利用資訊不對稱讓不查的人受騙 好營造易炒房的環境
過高的房價讓一般受薪者根本買不起 想要正常就要先讓"假象"都變"實坪、實價"
並讓囤房/頻繁交易房者 需付出幫忙國家極高的代價(稅) 才有居住正義
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