4/9 2330-0230 大甲出城 (欣暄
(.)清水區中山路561號旁
4/10 0800-1800 南投繞境 (蟲欣蚊暄金
(.)南投茄苳腳
4/11 0900-1200 龍潭繞境 (蟲暄
(.)桃園市龍潭區中正路三坑段
4/11 2030-0030 苗栗廟會 (欣蟲暄
(.)通霄鎮中山路
4/14 17-20 大溪定點 (暄欣蟲金
(.)大溪區介壽路236號
4/16 10-12 大園繞境 (欣蟲暄
(.)合作五金行
4/17 1730-2130 苗栗廟會 (欣蟲金
(.)
4/18 1200-1600 大甲定點 (欣蟲暄金
(.)大甲聖母宮定點舞台
4/24 16-17 宜蘭生日趴 (欣金
(私人活動)
4/25 1300-1600 彰化廟會 (蟲暄欣
(.)彰化縣埔心鄉
4/26 0730-1830 南崁廟會 (暄
(.)
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南崁五金行 在 我是崴爺 Facebook 的最佳貼文
■ 【還能買房投資嗎?】
二十六歲,懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育,我其實不懂買房的眉眉角角,只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋,房價300萬,房貸利率記得是7%左右;扣掉自備款80萬,我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業,經營第一家火鍋店。
/
「投資買房」的啟蒙,是因為我第二家店的房東。
2002年,我開了第二家火鍋店,這家店的房東大我二十歲,他是個創業的大叔。
他和我說:「開餐廳,只能讓你賺小錢;想要有錢,一定要懂得投資房產!」
大叔是經營五金門窗的生意,然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽:
“一千五百萬的店面,他和銀行貸款一千萬,租給我們一個月六萬;等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前,他也是這樣的操作,用五百萬的自備款買了店面,租給別人做生意,四年後他把店面賣掉賺了五百萬,年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯,選到店面都增值不少;靠著店面的買賣,他賺了不少錢。
聽到賺錢,金牛座青年的眼睛都亮了,開始對房產產生了興趣。
/
汐止那間房子,住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢;我把這些錢,拿來當頭期款,買下台北市內湖的房子。
隔年,我把開廣告公司賺到的錢,買了中原大學附近的兩間套房當包租公;每年的租金投報率有7%。
兩年後,我把兩間套房賣了,賺了一倍。
2014年左右,我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過,這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在,我買賣過九戶房子,菜鳥也熬成熟手了;一直到現在,我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
/
有三十初頭的粉絲私訊我:
「崴爺,我創業賺了一些錢考慮要投資房產,請問房產還可以投資嗎?」
我想,我應該可以分享一些經驗值給他。
/
崴爺剛提到那些賺錢的往事,都發生在2014年前;現在房產投資的大環境,已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到,房東大叔「買店面」的獲利模式,現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代,大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意;但現在的電商時代,對實體店面的需求大幅縮減,供過於求,到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼,買店面的投報率根本划不來,也不好轉賣。
我個人覺得,靠投資店面賺錢這件事,已經是北風北了。
/
那買個小套房、小宅當「包租公」呢?
崴爺很愛做功課,查了很多北部「房價」和「租金」的行情,
以西門町附近為例,五年左右的十多坪套房,每月租金在兩萬左右,房價落在八百萬左右;換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子,我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說,現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間,只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準,只能你抵銷通膨,說白了,只有「保值」的效果,並沒有高獲利的可能。
/
很多投資客,其實並沒有在care租金收益的;因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利,早就沒了啊。
2014年之前,沒有「實價登錄」機制,大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前,你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家,願意用高於實際行情的價格和你買房,讓你賺到很高的價差。
但現在,實價登錄透明揭露中古屋交易的價格,讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」,大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前,你一買到房,看到市場價格不錯,就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出:
持有房子未滿1年,獲利的部分要扣45%增值稅;
持有期間1~2年,要扣35%增值稅;
持有期間2~10年,稅率是20%;
持有期間超過10年,稅率15%。
例如:你用2000萬購入房子,持有一年半就用2100萬的價格脫手,雖然帳面上賺了100萬,但扣掉35%的房地合一稅,實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉);還有銀行貸款的違約金、裝潢費;甚至如果你透過仲介賣房,還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本,你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
/
這樣一路看下了,是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們,年輕時只要買對了房子,就能一輩子不愁吃穿;但我們這個年代,已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF,獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後,一大筆資金就被卡在那,要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後,至少要一個半月以上才能拿到現金。)
/
「但是,崴爺你幹嘛還買房投資呢?」
好,問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置,把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市,把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道,租金投報率頂多就是對抗通膨而已;但崴爺太了解自己的性格了!
在投資上我蠻敢衝的,而且常常三心二意,缺乏長期投資的毅力;去年二月~六月的股災期間,我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以,我才決定把部分的錢,拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值;我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後,它沒那麼容易變現,還有實價登錄的緊箍咒,讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」,對我而言變成了「優點」。
/
我買房的目的,是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激,也更有機會短期獲利;但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外,我的個性太浮動,所以買房投資是針對我自己個性缺失,所做的決定。
所以,如果你想靠投資買房賺大錢,基本上很難啦;但如果你和我一樣,有點錢就手癢、愛亂投資,那就選一個蛋黃區的房子,好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
南崁五金行 在 台灣夯創業 Facebook 的最佳貼文
#2020關門公司統計 by 創業者聯盟(商務群英會) 賴大
各位的公司還好吧!?
有人幫你統計好了、
還有新開新上市的就關門了,
金融危機正嚴重進行中...
2020年,消失的企業...
(1)餐廳餐飲: 台中香草園、台中永豐棧、變形特區、宜蘭和田食堂、高雄惠美壽亭、台中青海.六兩日式燒烤、高雄極焱無二日式料理、人間日式料理、台中養瀧酒藏、東京銀座日本料理、新竹伊豆都日本料理、欣葉食藝軒、鋒味曲奇、祥鈺樓、謝霆鋒的鋒味曲奇餅舖、古天樂的名廚酒家、張敬軒的仙后餐廳、朝桂餐廳、台南加洲廚房、家家丼飯、Curry House日本咖哩、御廚名店、明洞館、奈奈火鍋、幸樂苑拉麵、阿金台菜海鮮餐廳、Jamie's Italian、喜喜燒臘茶餐廳、台中K2小蝸牛廚房、苗栗向日葵簡餐店、團圓石頭火鍋、白熊燒鍋、緲緲炊煙、常來小廚房、幸福舒食、鍋Life 好食鍋物、上海素食廚坊、23 Burger 新美式漢堡餐廳、放牛吃草牛排館、23 Burger 新美式漢堡餐廳、甜圓 NaturalSweet、松村活海鮮餐廳、Tasweet手作燒菓子、珍寶海鮮舫、覓食合院、樂菇燒、廊香歐風創意料理、劉厝莊菜脯雞、富坂日本料理、洞蕎麥、銀川日式料理、紅拱門泰式複合式餐廳、南崁萬翔餐廳、蘆竹湘蓮餐廳、竹園婚宴、十二粵、A+尚品烘焙坊、私鍋藝、PWF 琴森林主題餐廳、高雄渝香園、朕店麻辣鍋、賜花創義食堂、板橋微淇甜蜜屋
(2)飲料飲品:樂河親子咖啡屋、圖角獸咖啡、Coffee to Know咖啡知道、、
(3)夜市集市:台南武聖夜市
(4)商圈商場:美華泰
(5)教育教學:東方工商、
(6)遊樂娛樂:復古美式玩具店Chicaca、食尚玩家、金府城KTV、麗晶女子三溫暖、HadesFit海帝斯健身俱樂部、輕適能運動空間、金富釣蝦場
(7)住宿夜宿:淡水亞太飯店、台中亞緻飯店、日本愛知縣蒲郡市富士見莊、
(8)出版社類:壹週刊、和平青鳥書店、澳洲澳聯社、
(9)旅行社類:嘉華、美兆、凡羽、上上、楓葉、景山、旅拓、三上、唯樂、寶龍、佳龍、統順、微笑、復華、威廉、總盈、德安、華勝、世宇、錦忠、海鑫、協杰、三順、山水龍、地球家、海都假期、彰化成功旅社、遊輪璀璨神戶2號(LUMINOUS KOBE 2)、
(10)觀光旅遊:
(11)實體店面:美華泰、Mothercare、堡獅龍(Bossini)、FunFeed放心養水族寵物、、、86小舖、女爵皮衣、大溪日發寢具童裝行、台南大灣水族館、流行服飾館思夢樂、蔚揚五金行、Earth Fare超市、東區IS COFFEE、、台灣航海王專賣店、身心花園、獨身貴族、公館生活工場
(12)公司企業:好華雞、澳洲Holden、Essential、河南丹尼斯集團
(13)建築建物:
(14)特殊特許:遠東航空、二聖骨科、
(15)工業工廠:寶德能源、富圓采科技、Pizza Factory 披薩工廠
(16)單位機構:高雄三多影城、嘉義國華游泳池、台中台灣人壽成棒隊、彰化往生互助會、
(17)連鎖加盟:伯朗咖啡(民族、建北、八德、延吉、天母、重二、淡水等10家)、半雞八兩新營店、永康肥鰻屋、Jojo寢具忠孝門市、艾叻沙信義店、家樂福東興店、台南市東區大愛藥局、原燒北投中和店、栗子達人自由店、東海江記手作葱油餅、春芳號台北忠孝店、伙鍋殿臭臭鍋高雄鳳山自由店、Zebra Coffee 斑馬咖啡彰化店
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