【台中商辦不動產夯】
根據內政部實價登錄資料顯示,台中市七期重畫區的新市政特區朝富路「時代廣場CBD」的20樓商辦,今年3月每坪租金為1421元;而中信金控「台中金融大樓」更創下每坪最高1550元的租金行情,堪稱是中部地區最具觀察指標的A級辦公商圈...
#台中 #工商房市 #房產研究室 #商辦不動產
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創業六年多,歷經了兩個品牌,開了兩個店
一間已經倒了,一間即將問世。
— 今天我們先不談為何而倒,我們來談談店面裝修要不要找設計師、要不要找統包?
* 我真心覺得兩者都需要。
— 前情提要:
這個谷溜谷溜旗艦體驗館座落在西屯區中工三路,我們買下整棟透天花了2200萬,比照區域行情高10%,但比照同坪數與公告地價比較權衡後,約貴5%,1年半前,我以附近合理行情價2000萬出價,屋主堅持要2200萬才願意賣,再經過1年,我真的一毛未減用2200萬向他買了這個店面,我的理由是:
1. 谷溜谷溜品牌必須在人、貨、場三者結合下OMOWE(Online-Merge-Offline-With-Experience),才能發揮我們的願景及想像。
2. 我們是否把線上的廣告預算撥一些來繳貸款,評估損平點後可行。
3. 我同學公司是Apple供應商,其主管該集團採購,他說因應中美貿易戰,川普要Apple 70%供應鏈在幾年內必須移出中國。台商此時逐漸往東協前進,或移回台灣,而新冠肺炎則是加速台商回流的加速器。
4. 此時台商回台購地建廠,第一波會漲的是工業用地(伴隨著農地廠房違建問題,更加速工業用地大漲)。
5. 第二波台商需購置商辦,原本台中首善之區七期,商辦原本進駐率不高,目前好的點已滿租。
6. 第三波招聘員工,人口移入,店面及住家開始波動,挾中科台積電優勢,台中捷運站附近地段漲勢可期,雖不及北捷,但頗有機會。
當時買了這個店面,我知道一定會漲,但我不想買那麼高的原因是,因為時價登錄後,租金開始飛漲,會連帶影響旁邊的小攤商、重新洗牌;但無奈屋主不肯降價,所以中工三路附近店面租金近期已開始上漲,房價肯定回不去了。
也因如此,自己的店面,我們比較敢花錢,把它做得像樣一點、到位一點,所以找了室內設計師設計,當然我認識不乏知名設計師,但我並沒有找他們,原因為兩字「匹配」,因為香蕉只養得起猴子,千萬別做想用夜市的價格買LV包包這種夢。
另外這個店面已經近30年了,所有的管線必須重拉翻新,當初原本裝修費用初估250萬,目前已經來到350萬左右;如果當時由統包處理應該會來到約450萬上下,但為何我還是建議由統包處理;
1. 學有專精、各司其職;您趕快開店賺營業額,他幫您把工程顧好、在良辰吉時開幕賺正財。
2. 這跟我們公司是否要養設計、行銷團隊相同比喻;需視公司規模大小,公司營業額是否大到需要自己養團隊,抑或公司有遠大的志向,要一步到位。
3. 但建議找有經驗、有口碑的統包,合理統包利潤是,小包如果報100萬,議價之後,統包付小包90萬;統包向業主收108-130萬,這中間就是統包的利潤,當然有些統包不會壓小包價格,還是付小包100萬,為的就是長期的合作。
4. 但這中間自己發包與發給統包的差異可能是,
A. 2-3個月自行發包延滯的營業額。
B. 商機是否會消失。
C.老闆會疲於奔命,須隨時掌控各個小包的進度並即時推進,並忍受鳥事一籮筐的窘境。
D.永遠相信一句話,自己不可能每件事都很厲害;找對團隊做,比自己做來的輕鬆省力。
開店這事就是心平氣和,隨時溝通調整,才能平平順順。
共勉
若有錯誤觀點在麻煩告知指教,在創業的路途有您真好!
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台中商辦租金行情 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
171116跌勢才剛開始而已!?買店面你該停看聽?◎文/陳泰源
【前言】
不論是金管會主委顧立雄,還是央行總裁彭淮南,甚至是部分房仲業者,皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。
的確,部分豪宅漲跌互見,而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小,公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升,現階段雖然投資客已退場,但少了競爭,剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。
不過,以上指的都是住宅產品,而商用不動產呢?
隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化,買店面,你該停、看、聽?
【房仲業經營生態改變】
從業者店頭來看,過去都以人潮最多的一線店面為主,後來陸續收掉改退居二線店面,不然就是改租「形象展示用」的小店面,另外再租同棟樓上或附近的辦公室,提供營業員作業。
店面迷思逐漸被打破,有的業者甚至完全放棄店面型態,改走樓面式經營,例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而,放棄傳統店面營運模式,規模並沒有因此萎縮,反而不斷壯大,像我們公司因為加入的夥伴越來越多,最近又租下了一間破百坪的辦公室,持續擴張營運。
而店面效益越來越弱,店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比,導致許多業者因此收攤轉換經營型態,想想,實在沒必要將利潤給房東吃掉。
然而作為一名「現代業務」,多半已靠人脈資源與網路行銷了,就連預售屋購買習慣也改變,像某代銷業者善用網路科技,使用「互動3D傢配」,消費者在家就可透過720度全景攝影,而網路客成交比例,光是今年跟去年相較,同期就增近3成!
【民眾消費習慣進化】
談到買衣服、鞋子,我身邊有越來越多朋友,都是去實體店面試穿,然後回到家裡網購,畢竟店面有租金成本,商品通常可能會比較貴一些,加上網購有些免運費,而且還宅配到府,不用提著重物逛街,方便又輕鬆,這樣的現象,讓很多店家感到非常無奈。
而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣,也都正在改變傳統的消費模式。
【蛋黃區店面拉警報】
以東區的一線店面來說,目前仍有十間左右閒置招租中,當蛋黃都不蛋黃了,買店面你該更小心謹慎。
現象一:東區店面持續蕭條,最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤,全面轉進百貨專櫃。
現象二:大坪數店面首當其衝,因租金總價過高,導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租,分割不了的,目前也只能繼續閒置著。
現象三:特賣會、品牌快閃概念館充斥,相較於長期租約,短期的租金可以便宜約一成左右,對房東而言,至少有短期租金可以收,有總比沒有好,而最主要的原因是避免店面冷掉,空太久實在不好。
現象四:僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租,排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄,另一側是空租超過3年,近期「王道銀行」以每月130萬元承租,而這兩個店面,剛好都是三角窗,招牌效應若不夠醒目,人家還不願意租呢!
以「Niko and...」來說,因為是進駐台灣的第一家店,需要曝光度;而王道銀行,主要業務都在網路處理,實體店面主要是採取形象概念的展示方式,主要是攬客功能和形象推廣,現場並不提供現金交易,因為是新型態的銀行,正需要廣告效益強的店面提升知名度。
【福禍相倚,店面弱,帶動商辦行情上漲?】
說到商辦租金行情,以台北101大樓為例,近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3324元,去年行情回升至3483元,今年持續攀升至3792元、年增8.9%。
而台中市商辦市場也開始強強滾,2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪,除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪,空置率超過3成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。
不只租金行情,連商辦的交易量也明顯增溫,以加工絲廠「宜進」為例,近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層,估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元,包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流,以及台北內湖辦公大樓部分樓層。
還有印尼「紡織大王」宋良浩,其孫子宋大江,去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地,預計規劃為「虹光大直」案,興建地上7層、地下3層,樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓,該案主要承租給餐飲與零售業者,以長期收租及提供服務為主。
而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓,也以64.2億元賣給中華郵政。
總而言之,隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性,導致店面空置率逐年攀高,而租金行情目前也正在龜速緩跌中,跌勢恐怕「才剛開始而已」,但需求動力仍在,只是轉移至商辦,因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。
【結論】
店面目前仍有待時間補跌,因此:
若要買店面,不如買商辦;
若要買店面,買大不如買小,買大最好選可以分割成多間小的;
若要買店面,不如買透天型店面,至少土地坪數不是「持分」,未來都更、合建較容易;
若要買店面,招牌廣告效益擺第一,人潮多寡放第二(因為人潮漸漸未必等於錢潮)。
另外,餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一,因為餐飲業通常比較難「往上」開店,用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差,而且科技再進步,餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。
因此,若店面可開餐廳,其實算是一種「加值」,畢竟現在的店面規定限制多,最常見的就是拒絕餐飲業,而可出租的對象較多元,也能間接縮短閒置招租期。
筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理
【參考新聞】
拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155
商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214
買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410
台中商辦強強滾,台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/
東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/
台北東區店面蕭條,最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/
王道數位化銀行,東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/
北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314
商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220
長虹內湖廠辦,賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075
印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827
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