人一多,什麼都好說
#台中 #人口 #北屯
★實價登錄2.0七月上路!這些都和預售屋相關!?
→ https://bit.ly/2Qw3Kh9
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,920的網紅艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu,也在其Youtube影片中提到,「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊!房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎?! Ft. 台中商仲達人小紀 - #房地合一稅 #短期交易 #投資客 - 本篇影片是我們聚餐時的訪談,背景雜音多,敬請包含!以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高!而且非常實用,所以將影片分享給大家! - 訪...
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台中預售屋2021 在 MyGoNews不動產網路新聞粉絲團 Facebook 的精選貼文
📣📣中市地政局設實價登錄2.0專區助解惑🏠🏠
為使 #不動產 交易資訊更為透明、即時、正確,「#實價登錄 2.0新制」自2021年7月1日上線施行,#台中市 政府 #地政局 除設置「實價登錄2.0新制專區」(https://www.land.taichung.gov.tw/),更提供日前舉辦12場「實價登錄2.0-預售屋備查機制及預售屋申報系統」線上課程影片供民眾觀看,助民眾與業者熟悉新制內容及系統操作。
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台中預售屋2021 在 艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu Youtube 的最佳貼文
「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊!房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎?! Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談,背景雜音多,敬請包含!以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高!而且非常實用,所以將影片分享給大家!
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訪談主角:
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋:台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼?
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?
房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期:由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋:持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?
2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?
為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。
此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?
財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。
資料來源:
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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台中預售屋2021 在 [心得] 台中買房看房心得筆記,預售屋注意事項- 看板home-sale 的推薦與評價
大家都說畢業要寫畢業文,結果畢業文前面我寫了超長的前言
分享一下找預售屋方法與找預售屋的筆記。如果還沒看過前面這兩篇文章,建議從這兩篇
[買房] 台中買房看房心得筆記,條件清單
https://tuanuu.tw/howtobuyahouse1/
[買房] 台中買房看房心得筆記,中古屋注意事項
https://tuanuu.tw/howtobuyahouse2/
雖然寫的是台中買房看房心得,裡面有很多東西是全台共通的狀態。尤其看房條件清單我
覺得真的很好用!
我們買房的時候是房仲中古屋/新古屋/預售屋一起看。發現這兩幾事情真的是完全不同的
功課。預售屋的房源案源要去哪邊找呢?
#有些消息靈通的房仲/代銷跟你如果成為朋友,會主動提供。如果認識夠力的代銷,甚至
可以確保買得到。
#各地區都有買房群組可加,但素質良莠不齊。
親友有在一個不錯的買房群組,我請他把我加了進去。運氣不錯的是這個群組裡面有很多
從業人員,他們有相關訊息。比較尷尬的事情是如果一個群組人多,但是沒有人能提供資
訊,很快這個群組就會變成一攤死水沒有資訊意義。另外請注意,很多買房群組在找人其
實是炒房群組甚至疑似詐騙。
#mobile01的房地產版
mobile01的房地產版會有人持續整理新案與XX地區XX建商潛銷中的資訊(這是我覺得最有
用的地方)甚至整塊地還只是地號出來,建商確認,推案日期都還不知道就跟版友說有需
要問神明的可以先去請示了。PTT的房地產版容易出現神文或戰文,但是好的文章很容易
被轉出來到社群平台,不用特別去翻。而且現在ptt限帳號,
對沒有帳號的人來說比較不方便,
#如果已經挑好居住的區塊,路上多逛逛。建商很喜歡在路邊做廣告!
#如果已經選定好建商,開始緊跟建商的資訊。這些建商的粉絲團跟官網都會有某某地段
即將推出新案的內容。
#找適合的建商,也要找作品風格合適的建商
有些建商會有很一貫的風格,例如A建商花園都是一個樣,B建商基地座落地點都很好,但
是棟距很近。C建商的公設做一概很明亮但是很簡單,沒有什麼規劃給孩子的公設。從中
古屋新古屋開始看,看久了你心裡就會有想法。然後在妳可以負擔的價位帶(雖然目前房
價真的很荒謬)內有那些建商?這些建商的作品風格適合你嗎?不過有些建商的風格很混
亂,參考意義不大。
#建商的風評
台中買房賣房非常講究建商,知名建商的房子中古屋的價錢會比非知名建商好上許多。例
如同樣都在七期,寶輝指標級建案秋紅谷的每坪二手價錢硬是比斜對角某建設的價錢好上
非常多。更不要說過了一條台灣大道,對面在當年買了超多廣告的某建案。
同時台中人也有一X,二Y,三總。特別切心Z咖咖的說法。我要特別提一下三總指的真的
不是總太。一X是一家名字裡面有X字的,二Y是兩家是名字裡有Y字的,為什麼到了三總大
家都說是總太呢?三總是三家名字裡面有……只是這三家都沒有總太有名氣,總太又剛好
有一個總字。算是被掃到。(有點像是味丹不是味全,可是都有一個味。)
(不要問我XYZ分別是什麼,我不想被告)(如果你想買房還答不出這個一什麼二什麼的口訣
,代表你網路爬的不夠多。請繼續搜索!)
還有很多小建商本身其實是某個大建商的子品牌,只是換個名字而已。為什麼要換名字?
還需要我多解釋嗎?
不過有些建商搞子品牌倒不是因為出了問題或者風評不佳,而是需要做出價位帶區隔。例
如台中號稱豪宅三大建商之一的聯聚,就做了個子品牌。第一案是理仁柏舍。聯聚也沒搞
砸過什麼事情。特別切出一個子品牌怎麼樣看我都只能想到是價位帶定位的問題。
特別切心的Z咖咖也是有住戶認為蓋得不錯的房子。只是因為Z咖咖家大業大出狀況的頻率
也有這麼一點……
看建商這件事情,需要慢慢爬文,慢慢問。例如中部有一堆寶開頭的建商,而寶佳、寶璽
、寶輝……他們之間完全沒有關係。寶輝也是台中知名建商,然後新竹有一家寶輝開發,
跟台中的寶輝建設一點關係也沒有。台中寶輝建設旗下有開發字樣的是寶急開發。
到了這邊,有沒有覺得頭有點暈?
如果有喜歡的建商,可以上網看看評價。但是建商控制評價其實做的頗不錯,而且已經入
手的住戶除非被惹毛到最高點,不然通常不會大爆社區問題因為怕轉手價格暴跌。
能做的大概有幾點:
*看看建商過往的評價。如果不是信譽有長久累積的建商,合約最好是挑價金返還的合約
。而不是什麼同業擔保之類的……
*看看建商最近推案的頻率。推案速度又快又密,多少要注意一下。(例如中部某知名建商
,最近推案的速度就跟他的名氣下滑的速度)(不要問,我怕被告)
*加入各種FB談論建商的社團,然後小心不要被奇怪的帳號帶風向。混論壇混久的人都知
道有些帳號其實是來亂的!
*買房子不只是要看建商,還要看營造
有時候買房子也不只是要看建商,還要看營造。看營造這件事情就很麻煩了!
建商所賣販售的東西是一塊整合好的地到一批賣出去的房子。從無到有的全過程。蓋房子
這件事情是營造負責,建商要自己設立營造廠或發包給其他營造廠。有些建商老闆是地主
出身,從一塊地開始發家致富,能力在於土地買賣整合,並非營造。有些建商其實是代銷
轉建商,能力在於包裝推案。推案推久了搖身一變改當建商。有些有營造出身,覺得營造
太難賺錢終於來當建商。
建商比較類似品牌,營造則是真正做出東西的工廠端。(我們都知道好品牌也會出爛東西
,平價品牌也會有一輛樣特別耐用暢銷的。)去看的預售案是否已經說好營造會是哪個營
造了?如果已經公開是哪個營造,就可以開始查該營造的過往紀錄。總之!先查法院判決
。利用裁判書查詢去找該營造的過往紀錄。然後找找有沒有工安問題。工安事件頻傳的營
造,絕對不會是好營造。
再來,拜google大神,用力拜。
身為google神教的信徒,你會發現很多”出過事情”的新聞都已經消失在新聞頁面,甚至
連庫存檔都沒了!卻會在一些私人的部落格,或者網路邊邊角角的小論壇找出來。網路上
看久了,也會看出某些公司旗下有N家營造。重視程度不同的案子,用不同等級的營造去
應對。開案的時候就可以問一下是哪家營造。
#看新聞
看房產新聞不都是看業配嗎?不不不,重點是看業者業配的方向。新聞上面叫好的優點是
真的存在的優點,還是一個遙遠的空中大餅?是真有一個已經存在的公園,還是強打一個
未來”可能進駐”的百貨公司還有更遙遠的未來”可能會完成”的捷運路網?然後,去看
看這個建商業配的新聞都是往哪個方向買。如果全部都是增值機率高,包租公人生……或
許就不是選擇自住的人最需要的。
還有,看業配新聞能看出這個案子是不是建商本身重視的指標性建案。通常建商不會希望
把自己手上的指標性建案做砸吧?
最後也是最困難的一點是:如何買到該預售案!
想花錢卻買不到?聽起來像個笑話對吧?不,身在購屋戰區的人保證笑不出來。
文長,我們下回見。
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