#日本近年最新的商圈發展趨勢
#鐵道經濟_自由行旅客_結合在地特色生活圈的新興商圈
【信義商圈人氣反超東區!3種新「造市者」的圈粉大法】
台灣民間消費信心低落,實質成長率約僅2%,但新開幕的台中港三井Outlet卻能在試營運12天內,吸引破20萬人次;在最激戰的台北,信義區已超越忠孝商圈,成為新人氣王;歷經繁華與寥落的大稻埕,東山再起。新一代「造市者」們,看準了成長客群用經營腦「圈粉」,迎擊低成長時代!
才傍晚七點,理應人聲鼎沸的台北忠孝商圈,過往由葡京小廚、香港藥妝店莎莎盤據的一排店面,鐵門緊閉、被畫了塗鴉。自莎莎撤離台灣起,這個距離百貨店王Sogo不到兩百公尺的精華店面,已經拉下鐵門九個月。
鏡頭轉向信義商圈,深夜十點,剛從新光三越A9館喝完小酒的上班族,鑽進掛著大紅燈籠、24小時營業的一蘭拉麵續攤。七月甫開幕的一蘭拉麵二店,今年營收估計將破億。
相距不到十分鐘車程,商圈更迭,激烈到近乎冷酷。
捷運出站人數,一般是衡量商圈熱度的指標。去年,捷運忠孝復興站的出站人次跌破一千八百萬,加上鄰近的忠孝敦化站才達到三千兩百萬。而加總市府站與世貿站的信義計劃區,則突破三千四百萬,首度反超,僅次於三鐵共構的台北車站。
台北市另外兩個加溫的商圈,分別是西門站的西門町與中山站的南西商圈。
房地產顧問公司戴德梁行最新報告顯示,忠孝商圈店面空置率,第三季翻倍攀至7.8%,如果加上短租給特賣會的店面,空置率已經破一成。租金這兩年下修近兩成。
2019年,租金可能會下調更多,「因為怕打壞行情,很多仲介不收仲介服務費,而是收招租顧問費,這樣就不用實價登錄,」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛直言。
◾日本經驗:找到會成長的TA
電商崛起、人口老化、經濟成長緩慢,主計總處統計顯示,台灣民間消費實質成長率近幾年都在2%徘徊。什麼是決定商圈此消彼長的關鍵因素?誰又是能扭轉局面、創造市場的「造市者」?
商研院經營模式創新研究所流通產業組組長林原慶認為,更早經歷消費萎縮的日本,是值得台灣鑽研的對象。「找到會成長的TA(目標客戶)是最重要的,」他總結。
林原慶歸納,日本近年最新的商圈發展趨勢,就是:鐵道經濟、自由行旅客,還有結合在地特色生活圈的新興商圈。
專做台北捷運戶外廣告的新極現資深策略總監林宛萱指出,鎖定有收入、有消費能力通勤族的鐵道經濟,這幾年已成為日本的顯學。這些年,日本營運情況比較好的百貨公司,不是東京銀座花大錢改裝的老牌百貨,反而是鐵道公司下屬的百貨公司atre、Lumine。
在國外被視為過氣業種的百貨公司,在台灣卻走出一條新路。
「JR九州的收入來源,已經有一半是商業開發、零售業,超過鐵道本業,」林原慶說,鐵道經濟另一個消費主力就是自由行旅客。因為,團客的消費是一條龍,被旅行社制約了,自由行才能帶動商圈發展。譬如:九州博多車站內的JR博多城,已經成為當地的觀光地標。
除了依附鐵道,東京最近走紅的文青商圈「清澄白河」則是結合在地特色生活的商圈。林原慶解釋,清澄白河原本是二手家具區,群聚了一夥在地策展人,有特色的新改變讓當地居民友善接受,慢慢地變成商圈特色。一五年,美國藍瓶咖啡(Blue Bottle Coffee)到日本的第一站選在這裡,一舉打響了清澄白河的名號。
「這樣的風格必須獲得在地區民的認同,有點地方創生的味道,」他解釋。這類商圈的另一個經典案例,是由澀谷、自由之丘以及二子玉川等共十七站,組成的三角區域。這個標榜有咖啡、生活雜貨,適合漫遊的商圈,甚至讓東急電鐵幫它發了一日券。
https://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5093311
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