210517蘋果 台北豪宅Q1交易10賺2賠 抱6年轉手賺3500萬
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豪宅用時間換增值空間,只要等夠久,荷包有機會賺滿滿。房仲業者統計北市第一季12筆轉手交易的豪宅,其中10筆獲利,而獲利前五高由屋齡12年的「國泰信義富鼎」、屋齡17年的「達麗花園」與4年屋齡的「長虹天璽」三豪宅囊括。普遍持有超過6年,轉手獲利高達1848萬至3500萬元,專家指出,具備內外優勢的豪宅,只要屋主願意等待,增值空間極為顯著。
(施智齡/台北報導)......↓
台灣房屋集團依據實登資料,彙整今年Q1有轉手紀錄的北市豪宅交易共12筆,其中有十筆獲利。在前五名獲利排行中,信義區「國泰信義富鼎」一次拿下兩席,且都是139.37坪的8樓戶交易,2戶由法人奕如實業於2015年購入,成交價皆為1億6400萬;今年奕如實業以1億9900萬、1億9180萬分別賣出,獲利3500萬、2780萬,亦即兩戶持有6年,直接替公司入袋6280萬。
台灣房屋信義101特許加盟店店東向秦毅表示,「國泰信義富鼎」屋齡12年,一層兩戶、全棟僅16戶,屬於中古華廈型豪宅,與周邊新豪宅相比,價格較親民且具「低公設、戶數單純、易管理維護」優勢,受到許多低調富豪的青睞。
向秦毅接著說,「國泰信義富鼎」是信義區少數符合坐北朝南的帝王座向豪宅,雖然樓層不高,但鄰近三張犁公園、面向信義國中運動場,棟距、景觀條件都不錯,又有老牌建商國泰建設的品牌加持,中長期持有,增值空間大。
轉手獲利前五名排行,亦有大直豪宅「達麗花園」跟內湖豪宅「長虹天璽」,其中屋齡17年的「達麗花園」,其九樓頂樓戶3月份以1億2388萬成交,每坪單價103.9萬元,對照七年前的9500萬成交價,屋主賺了2888萬,獲利三成。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,達麗花園樓高僅九樓,社區共34戶,有游泳池,屬於低調的高級華廈,該社區近年平均成交價格125萬左右;雖然非水岸第一排,不過頂樓戶享有水岸景觀且隱私性,若屋況維護不錯加上裝潢價值,賣出社區136萬的最高單價也不意外。
另內湖屋齡4年的「長虹天璽」名列第四及第五名,該社區20樓戶、13樓戶屋主於2012年預售購入,今年1、2月轉手賣出,分別賺了2144萬、1848萬,每坪增值了25萬至27.8萬之間,獲利空間也十分亮眼。
然而豪宅轉手並非每件都漂亮,今年首季中山區屋齡約莫6年的「台北一號院」跟「豐匯」都出現賠售交易。「台北一號院」8樓戶持有5年,成交價從1億3600萬跌到1億2千萬,交易損失1600萬;「豐匯」5樓戶持有近7年,買賣價差也少了1490萬元。
對此,美商ERA不動產資深經理陳泰源說,總樓層20樓的「台北一號院」,位置因素,中低樓層房價易受高架橋波及,因部分買方在意風水上的攔腰煞、噪音上的物理及身體影響,致該物件成交價出現大落差。而另一筆賠售千萬的大直「豐匯」,因該戶買在2015年預售屋時期,當時正是房市高峰、原屋主買在高點,加上該物件存在住商混合型態,同樣地保值性也會較低。
張旭嵐說,首季豪宅轉手交易,就筆數上來看,賺的多、賠的少,不動產是時間財,漲跌相較於股市來得穩健,觀察獲利前五高的物件,都持有至少超過六年。「若是登記在個人名下且自用,獲利部分可先扣400萬再以10%稅率,繳納房地合一稅」;若屋主是法人,在房地合一2.0上路前,獲利所得仍適用營利事業所得稅的20%稅率。
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台北 一 號院 豪宅 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最讚貼文
我曾說過,只要一個新建案出現法拍,就代表此社區開始走下坡,房價可能不保。那時講的是興富發萬華的台北晶麒,至今除了大量排隊賣屋之外,房價跌得慘兮兮,住的人(莎莎)(一樓一鳳們)也常常惹麻煩。
為何很多新社區會這樣?才剛買才剛交屋就被法拍,可能有這樣的問題:
1. 這塊土地氣不好:比如李方買了台中要搞艾美,就拉下整個李方集團,連帶後續的公司財產幾乎都被清算。當年林口國家一號院剛交屋,也是出現法拍,那時建商興富發還傾公司的力量,要來護住社區房價,後來第二戶法拍又出現,也就守不住了。
2. 投資客搞破壞:買預售後來套牢,自然容易被法拍而帶賽整個社區;故意做高價而超貸,財務槓桿太高而失控,也比純自住客更容易被法拍。
3. 房市小白誤判購買:房市小白被蠱惑,覺得房價一定只漲不跌,就用高過能力的寬限期來操作投資,可是賣房子需要時間,如果想高價賣,就得花更多時間,有的投資客其實管理費也出不起,只要兩期沒繳交,就會被社區跟被銀行法拍。
4. 排隊下不了車:太多建案預售賣得很好,但成屋前怕被關緊閉,一堆投資客蜂擁想賣屋,賣不掉只好等到交屋後繼續賣,可是怎麼排隊都下不了車,因為買方也不想買這種排隊屋,聰明的買方直接去買第一手就好,誰會想讓你賺?於是只好高價被法拍。
5. 房價下跌而故意被拍:預售當年搶買,成屋還以為放久就贏,沒想到越放越久,賣不掉加價賣更是賣不掉,乾脆把房子貸到滿之後,故意被法拍。這種人萬一真的自住,也是個奧客,對社區都有負面作用。
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上次介紹完遠雄九五後有許多人紛紛留言說「如果有兩億,我才不會選擇住新莊!」後來我另一位朋友看到影片後便敲我說,「欸Joeman,要不要來拍我媽的房子,至少是在台北市...」我到了現場才發現,這次的豪宅不只在台北市,而且還在台北市中心核心地帶,正對面就是林森公園,走路有好幾家五星飯店可以選餐廳,除了地段黃金外,由於屋主已經當奶奶了,所以在格局上也可以看到作為長輩的一些巧思與溫暖,一起來看看吧!
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