華固建設(2548)
講到華固建設,大家對他的印象是什麼呢?營建股績優生?好房及豪宅的代名詞?營建股中的定存股?我們今天就來聊聊這間品牌知名度高、年年賺錢配息的上市建設公司,經營成績及未來推案情況。
產業地位及護城河分析
華固建設(2548)成立於民國78年、89年上市,股本27.68億元,算是中小型建商的規模,在上市建設公司中,與國建(2501)股本115.96億元、遠雄(5522)的78.16億元、興富發(2542)的128.33億元相較,差了數倍之多,雖然如此,華固憑藉著品牌的建立與高市場認同度,可說是營建股中的模範生,備受法人及壽險公司喜愛,甚至成為營建股股王,觀察其股價,近五年多在50元有支撐。
1.正確的推案選擇及分配至各年入帳
華固主要的推案地區以臺北市為主、新北市為次,知名個案例如華固松疆、華固碧連天、V-PARK企業園區及華固雙橡園等,受惠於資金寬鬆及低利率環境,房市一片大好,雙北價格穩建上揚,其住宅建案毛利多在25%以上,商辦毛利率則上看30%,算前段水準。建案入帳也安排得很好,最多僅單一年度因時程而較少案源入帳,每年EPS幾乎穩健保持在8元以上水準。(詳財報1)
2.良好銷售及獲利能力,低長期負債比率
由於華固建設蓋出來的房子品質好,市場口碑佳,雖然臺北市及新北市房價高,但推案銷售情況尚稱平順,且住宅及商辦產品兼具。去年(2019年)在總銷50億元「華固樂慕」、總銷80億元「華固名鑄」以及總銷42億元的「華固新代田」(銷售約70%)貢獻下,營收達198.19億元,稅後淨利31.4億元,EPS11.35元,營收、獲利、每股純益創歷史新高,並配發7.5元現金股利。其快速銷售回收資金的同時,也使其銀行借款及發行公司債等情況較其他同業為少,截至109年第三季,長期負債只佔13%。(詳財報2)
3.每年穩健配發現金股利
每年賺錢的同時,華固的股利也很大方,近五年皆分配5元以上現金股利,分別為5.5元(發放率57%)、5.6元(發放率64%)、5.2元(發放率66%)、5元(發放率160%)及7.5元(發放率66%),現金殖利率約在6%~9%之間,考量2020年前三季EPS達8.02元,明年現金股利也可期待一下。
目前推案及未來推案情況
截至2020年第三季,華固帳上存貨達新臺幣259.09億元,其中待售房地38.05億元有32.68億元為「華固天鑄」,這是因為豪宅較難快速出售的緣故,有待時間慢慢去化,但需注意因想快速售出變現而犧牲毛利;在建房地及待建房地分別有160.06億元及60.43億元,合約負債30.04億元及已簽約合約金額有190.24億元,顯示華固未來3年的業績無虞。
各建案及認列時間點整理,請各位讀者朋友詳「建案完工一覽表」。
結論與風險
近來華固對房地產景氣的看法轉趨保守,推案往雙北集中,且開始往毛利較高的商用不動產前進,2020年總銷76億元的「國票金控大樓」入帳順利,未來除住宅案外,尚有「新莊廠辦案」、「創富二期」及「中和廠辦案」等商/廠辦,依據排程及銷售情況,未來三年算是穩健,另2020年9月公告在新北市泰山斥資9.91億元及新北市中和14.7億元各取得逾千坪土地。2024年及2025年還久,還沒看到太多規劃。
隨著大盤指數一路挺進,華固股價也來到高檔區約90元的位置,風險比較高,大家還是要多觀察謹慎為宜。另外,公司預計三年後推出的正大新店案,由於總銷金額龐大,預計投入的資金及資源也會相當可觀(報載:預計投入138億元),將是華固下一個重要發展的關鍵。
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同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅MoneyDJ理財網,也在其Youtube影片中提到,想買房想到破頭?該怎麼投資房地產? 今年房地產市場上演大驚奇,疫情受控之後,預售市場也一直傳出秒殺、或者一日三市的現象,到底房市有多熱?想要投資房地產又該怎麼操作? 🔴房市到底有多熱 🔴影響房市熱不熱的關鍵因素 🔴熱區在哪裡?價格有多驚人? 🔴投資房地產教戰守則 00:00 開場 00:55 近...
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📌📌新店為 #台北 精華區房價漲幅之冠,看好大坪林站雙捷正核心🏠🏠
根據 #住展雜誌 2020年10月初發佈調查「1-8月北台灣建案房價漲幅前10名行政區」數據顯示,桃園4個入榜最多,新竹、新北各2個,台北、宜蘭各1個。分析前10大房價強漲區中,大部份是該縣市蛋白區,唯有新店區屬於新北市蛋黃區。住展雜誌指出,主要是 #蛋黃區 房價基期高,要大漲不易。蛋白區房價基期低,漲幅相對比較明顯。市場人士指出「買在蛋黃區勝過置產蛋白區的成功法則依舊不變,新店屬於新北市蛋黃區,能列入房價漲幅前10名,是增值與保值的最佳選擇!」
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新店建案2020 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
200721三立iNEWS 屋中有樹奇特景觀 對房價、安全、風水影響大
影片網址→https://youtu.be/D8UJJtA2tms
大樹貫串整棟公寓,樹根盤據在屋內看起來格外陰森,房子宛如被樹木吞噬,屋中有樹的建案在雙北有不少案例。
記者/許致誠、鄭翔仁 採訪報導……↓
記者/許致誠:「寸土寸金的台北市區居然有這麼一棟樹屋,樹幹就長在騎樓上一直延伸到屋頂,成為特殊的都市奇觀。」
百年樹屋就在捷運站對面,距離自由廣場不到1公里,黑板樹穿過房屋的奇特景觀其實已經存在數十年,被屋主一家人視為守護神。
樹屋屋主:「三樓變不能住家,漏水漏得很厲害,(大樹)它保佑我們啊,(記者問怎麼樣保佑?)就是保佑我們平安啊?」
台北市中正區還有一處廢棄派出所從日據時代遺留至今,老榕樹的樹根穿牆而入,甚至曾經有員警在此輕生被附近居民視為鬼屋。
雙北市的樹屋建築包括新北市的新店樹噬屋,還有羅斯福路的樹穿屋,跟廈門街的鬼屋派出所,其中新店的建物已經難以居住在幾年前拆除改建。
房仲業者/陳泰源 表示:「有樹這樣的房子來講,會有幾個地方有影響,第一個是房價上的影響,第二個是觀感上或者是結構安全上的影響,第三個是風水上的影響。」
都市中的樹屋建築會被樹根破壞結構造成漏水、壁癌、水泥剝落等問題,大部分都已經改建規劃。屋中有樹的奇特景觀恐怕再過幾年就再也看不到了。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200721inews_26.html
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想買房想到破頭?該怎麼投資房地產?
今年房地產市場上演大驚奇,疫情受控之後,預售市場也一直傳出秒殺、或者一日三市的現象,到底房市有多熱?想要投資房地產又該怎麼操作?
🔴房市到底有多熱
🔴影響房市熱不熱的關鍵因素
🔴熱區在哪裡?價格有多驚人?
🔴投資房地產教戰守則
00:00 開場
00:55 近期看房的經驗分享
02:39 新店新建案須預約排隊才能看房
04:03 房市熱到民眾看房與記者會並行
04:47 2020年房地產大驚奇
05:18 疫情後房市成交量情形
06:17 房市轉熱的原因
09:26 熱區在哪裡?
10:56 連重劃區都很搶手
11:09 台商回流擴廠帶動房市
12:02 指標性驚人單價
15:44 熱區的買方是自住客?投資客?
17:01 地產買盤結構多元
18:05 豪宅稅如何定義?
18:26 投資客如何避稅?
23:14 下集預告
🎤主持人:
MoneyDJ產業記者 慶翔
主跑路線: 半導體、電子零組件、運動用品等等
🎤來賓:
MoneyDJ產業記者 詩茵
主跑路線: 房地產、水泥等等
MoneyDJ產業記者 萬萬
主跑路線: 記憶體、太陽能、文創等等
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