章定煊教授一起參與我主持的「國泰房地產指數案」研究,他的評論分析相當中肯,值得細讀!
國泰房地產指數2019Q2的結果出來了,看這個指數有個因為市場推案有季節性因素,所以成交量要看與去年同季比較結果(YoY)比較準確。價格的部分屬於水準值的變化,所以可以看與上季的比較結果(QoQ)。
1.台北市的價格漲了不少,其實開價幾乎都沒動,幾乎都是議價空間縮小所造成的。這種鴨子划水的漲價法,會讓看房的很生氣,因為砍不太動。台北市主力坪數落到只剩下33坪,主力總價3000萬,小宅反而成為哄抬單價的工具(尤其在中價區與低價區),房子越蓋越小,想擠進天龍國的得先減肥。
2.新北市金額推案量比上季增加57.72%,比去年同季增加20.39%,價格只小修-0.01%,銷售率則上升了1.49%,但較去年同季下降了0.55%。推案量增加,銷售率還能持穩,價格也挺住了。這個訊號顯示新北市改變了過去一段時間的弱勢格局。不用看得太好,頂多算得上止穩而已。而且事實證明,大家還是偏好緊鄰台北市的高價區(板橋、新店、永和 中和、三重)(價格上漲,成交量比上季及去年同季都大幅增加),這是可以預見的在乎區位的就選到新北的高價區,畢竟跟台北一橋之隔,價差每坪20-30萬(一橋之隔是低價區差價接近每坪20,是中價區差價每坪30萬以上),還是會吸引自住客。要住到新北的低價區每坪價格略高於南桃園,略低於北桃園,但整體發展成熟度與地理環境(靠山靠海)遜於桃園市,通勤時間又相當,很容易被桃園的新案吸走客源。2015年Q2以前,新北市中價區的價位曾經直逼高價區,但是目前已經回復到正常,高、中、低各有十萬的差距。購屋者購屋時,還是要留意等價區原理的運用。
3.桃園狀況,推案金額較上季增加一倍達100.09%,較去年同季增加77.76%,雖然價格小漲了0.5%,相較去年同季上漲了8.75%,雖然價格表現只能說穩定,量能逐漸擴大中。
4.南高熱了一段時間,過度推案拉價格,讓銷售率開始退化。台南高雄價格雙雙上漲,推案量也同步大幅揚升,但是銷售率台南市雖然比上季小升了0.43%,但比去年同季大降了4.81%;高雄市比上季下降了2.33%,比去年同季大降了7.36%。
4.台中是反而目前看起來最穩定的區域,雖然成交價格小跌了1.62%,但是銷售率暴升到20.19%,目前台中推案以北屯區等外圍區域為主,需求看來不小。尤其是預售推案率已經高達92%,顯示以先建後售拖時間的推案越來越少。分析台中仍要小心留意,過去推案量佔台中市80%以上的西屯區,本季已經沒有推案,高價區只有南屯區推案,模型價格為35萬,中低價區分別為24萬、20萬。而且台中目前除了別墅以外,推案主力總價很難超過2000萬。不要把台中本季的好數值,聯想到台商回流炒豪宅這回事上。
5.新竹價格大跌不用理它,那是因為竹北推了一些在華興重劃區;新竹推了一些在金雅重劃區。畢竟區域太小了,特徵價格法沒辦法把區位控制得太仔細。
流水帳寫得差不多了。來寫一點總和性結果。
一、接近兩年的北冷南熱開始有一些鬆動,台南高雄雖然表面上面仍然價量齊揚,但銷售率已經下滑。尤其是高雄銷售率下滑幅度明顯。高雄銷售率的下滑與推案區位有關,也就是當過去推案在周邊區域時,低總價銷售率不錯;本季一旦回到高價區推案,銷售率立刻下滑。反而是桃園、台中雖然價格沒有表現太好,但是量能是持續的在擴增。尤其是台中本季的高銷售率,是過去罕見的。
二、在土地成本高升與建設題材發酵下,建商邊推案邊拉價格的態勢明顯,對於等待降價消費者形成不小的壓力。消費者不用太早失望,看到這麼多結不了案的物件還在市場上賣,可以不用如此緊張。以預售推案率而言,只有台中高達92%,其餘號稱土地資源缺乏的台北市預售推案率也只有70%。(當房地產景氣不佳時,建商會延後推案。結構體推案與成屋推案比重會比較高;景氣上升將成屋去化得差不多的時候,預售推案比率會大增。比如說2012年Q2,台北市預售推案率達100%,新北桃竹都達90%以上。)
三、消費者與建商之間的認知差距越來越大,導致本來就不高的銷售率更加低迷。全國銷售率相較去年同季下降2.24%,要不是有台中的高銷售率撐住,數值表現更差。
四、小宅興起與自住需求只降低了總價,單價還是慢慢的爬升中。購屋者必須要自覺,小宅並不「便宜」。
五、建商獵地導致土地價格過高,壓縮了推案的毛利。漫天開價又會降低購屋者的意願,偏向使用減少議價空間來維持成交價。建商的低毛利與資金成本的低利率交互作用下,大幅降低建商認輸的意願,偏好拉長銷售期來去化建案,讓整體的成交量大幅提升不易。許多政府新的新開發區,仍要觀察是否能來大量當地的就業機會,才能判斷房市走向。同時,當購屋者與建商陷入持久戰的時候,財務狀況不佳的投機型建商的履約能力與履約保證的類型,購屋者要特別留意。
六、路徑的軌跡就是:(1)政府投入大量的資源進行交通建設與土地開發 (2)建商認同題材,搶進土地,成本上升 (3)土地成本過高,建商即使調升價格,毛利率仍然偏低,使其降價空間有限,改從小坪數控制總價著手 (4)被低總價吸引又等不及購屋者入手了 (5)受不了高單價的購屋者繼續觀望 (6)最後的決戰點就是這些開發題材是真材實料還是浮誇不實。
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過29萬的網紅35線上賞屋,也在其Youtube影片中提到,今天首次嘗試做實測系列 有沒有人好奇過 建案廣告是否做實呢 今天帶大家一探究竟 #建案廣告 #捷運宅 #步行距離 ---------- ↓↓🌟加入【VIP會員頻道】收看更多精彩內容吧🌟!↓↓ https://www.youtube.com/channel/UCnWB4yjKnm6AeW-pj4E...
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來了來了,台中拋售潮來了,以前媒體總是卯起來說單元二好,建商總是說單元二有潛力,業配文說我在這裡住得很舒服,然後現在卯起來交屋了,這時才發現:「住這裡要幹嘛?」
投資客買房,多半會衝在重劃區第一波,以求撿到一點點便宜。可是建商們也是衝第一波,一下子就把新的重劃區玩死了。板橋江翠北側是經典案例,五股洲子洋也是經典還外加黑心施工,烏日及青埔高鐵區是早就死掉的地方,而今,單元二就是正在死去的地方。
就像新莊副都心及頭前重劃區及淡海新市鎮一樣的死。
拋售、自砍、法拍。然後建商再加入大幅度砍價的餘屋出清。
還沒討論到房屋的格局與營建品質哩,但是這種搶建的,想當然爾的不會有多好的表現。
因為到時候都是戶戶面戶戶,你在窗前挖鼻孔,都將成為鄰居最好的風景。所以住這種房子,挖鼻孔時請優雅些,內褲也不能掉線或變成荷葉邊,因為鄰居都看得很清楚。
現在景觀開闊?你得期望建商不要再蓋了,不然整天挖地基就把你吵到死,然後某一天你起床就發現:原來窗戶前那片公園,也正在挖地基,而且還蓋得比你家還要高!
如果是市中心中古屋或是重劃區新成屋,我一定會推薦市中心。
「新的比較好啦!」是這樣嗎?這年頭,新房子有超高公設比、超多天價雨遮、超爛營建水準、超鳥格局規劃,搭配投資客的管理與破壞,住著住著就妻離子散了,你要嗎?
我還聽過更扯的:「你不覺得聞到新房子的油漆味跟櫃子味,是一種幸福嗎?」然後這些人就得肺癌跟過敏死掉了,因為你聞到的是甲醛,都在便宜的油漆與新櫃子上面呢!
板橋重劃區新成屋 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最佳解答
今天一堆胡說八道的新聞,我好懷念張金鶚當台北市副市長時,誰亂發新聞、沒有真實根據、惡意錯誤引導,就誰去被邀請喝咖啡,修正修正,以免誤導消費者。
「根據實登,房價全面上漲」交屋潮,高價購買預售屋的登錄,會在交屋時出現,所以這一兩年的實價登錄,都會有高價,但並不是房價全面上漲。
實情是賠錢套牢的太多,投資客不甘心有人在唱衰,這些高價購買的預售屋,過個一兩年就會成為下一個新聞的主角「慘賠千萬」。
另外,這年頭投資客的拋售時效,才不是成屋四年以後,全國不動產的新聞稿,僅擷取部分成交來判斷房價趨勢,這樣可以嗎?不要笑死人了。
「根據買賣移轉件數,**地區交易量破萬」這也是交屋潮,記者或發稿單位都知道,只要有大型建案交屋,買賣移轉件數就會大增,但是完全不代表交易量大增,反而是交屋潮的套牢開始。
好比桃園交屋潮大增,啊光是合宜住宅就四千戶,你哪來的交易熱絡可形容?
好比板橋交屋潮大增,啊人家日勝生爛透了最近才交屋,這還延遲了很多年,你說這是交易熱絡?
「板橋受惠於重劃區新案破盤價所促成的全面性殺盤,買氣獲得帶動。」
重劃區破盤價的成交,根本就還沒列入買賣移轉件數的計算,人家還在蓋咧!買氣獲得帶動?不互砍互罵就了不起了,你不知道最近板橋合宜宅有交屋嗎?沒去算一下嗎?假裝被刪掉嗎?
接下來你一定會看到東森某節目的大作、各家房仲拚死命傳簡訊要拐你買房了。司馬昭之心啊!
板橋重劃區新成屋 在 35線上賞屋 Youtube 的精選貼文
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